上海2016年6月27日電 /美通社/ -- 6月23日、24日，由中國資產證券化論壇主辦、戴德梁行協(xié)辦的“2016中國商業(yè)地產資產證券化合作發(fā)展峰會”在上海成功舉辦。
曾經高歌猛進十余年的房地產行業(yè)近年來整體步入下行趨勢，去庫存壓力越來越大，開發(fā)商表內存量物業(yè)和持有性物業(yè)快速積累。通過金融創(chuàng)新優(yōu)化資本結構、降低資金成本、盤活存量資源，成為房地產行業(yè)需要解決的迫切問題。
房地產證券化產業(yè)鏈約300余名專家學者、監(jiān)管領導和從業(yè)人員參加此次峰會。眾多演講嘉賓就房地產證券化的發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢、開發(fā)商的產融結合與結構升級戰(zhàn)略、商業(yè)地產資產證券化交易模式等發(fā)表了精彩演講；就私募 REITs、CMBS、現(xiàn)行市場上參與者和潛在需求分析、如何孕育多層次的投資人市場、商業(yè)地產資產證券化法律風險管理等一系列核心技術問題進行了深層次的探討；同時還就國內商業(yè)地產證券化業(yè)務的多個成功案例創(chuàng)新進行了分享。
資產證券化正在塑造房地產企業(yè)新的商業(yè)模式
傳統(tǒng)的開發(fā)和銷售型房地產企業(yè)是以銷售的高周轉、高毛利和高杠桿來支撐一個很高的 ROE，從而實現(xiàn)行業(yè)爆發(fā)性增長。通過傳統(tǒng)的融資方式來提供擴張或建設的資金，另一方面通過銷售的高周轉實現(xiàn)現(xiàn)金流回流，兩相結合之后形成利潤機制。資產證券化的出現(xiàn)會改變傳統(tǒng)的商業(yè)模型，成為未來商業(yè)地產行業(yè)發(fā)展的重要方向。
上海證券交易所債券業(yè)務部高級經理賀銳驍透露，上交所資產證券化當中，房地產相關的產品規(guī)模排在第三位。
中國資產證券化論壇房地產資產證券化委員會聯(lián)席主席，高和資本執(zhí)行合伙人周以升認為，這種傳統(tǒng)的商業(yè)地產模型有兩點可以優(yōu)化，這也是資產證券化的融入對房地產開發(fā)的意義：一是依靠資產增值和結構化評級獲得高評級，同時通過流動性來獲得流動性溢價，優(yōu)化企業(yè)的融資成本和資本結構；二是權益類的證券化發(fā)展，以私募 REITs 和 REITs 為代表的可以盤活開發(fā)商的資產負債表，盤活其資產空間。
房地產資產證券發(fā)展仍然面臨很多問題
近年來，我國資產證券化市場發(fā)展突飛猛進，然而房地產資產證券化規(guī)模仍然較小。
中國資產證券化論壇理事，天風藍馨投資管理有限公司總經理黃長清認為，除了政策之外，制約房地產證券化發(fā)展還有以下幾個問題：第一、物業(yè)的產權問題；第二、與銀行貸款的競爭問題；第三、出表問題；第四、稅收問題。
業(yè)界期待真正的REITs和CMBS產品落地
目前國內商業(yè)地產證券化市場的融資工具大概有三個品種：私募 REITs、租金收益權的證券化和經營型物業(yè)抵押貸款 CMBS。在美國，商業(yè)物業(yè)的融資市場是商業(yè)貸款、CMBS 和 REITs 三分天下。REITs 包括權益類和抵押型，共有1萬億美元規(guī)模；CMBS 有8000億規(guī)模。而國內市場上，商業(yè)銀行貸款占70%以上規(guī)模。非標、銀行表外及私募 REITs 等占少數(shù)。中國的資產證券化雖然有很多創(chuàng)新，但與成熟市場相比還有巨大空間。
第一太平戴維斯估價部董事甘啟善表示，REITs 的發(fā)展有利于整個租賃市場的發(fā)展，能夠使房地產市場形成平衡的局面。盤活資金、降低融資成本，從房企角度、開發(fā)商角度是比較迫切的。提高運營者的效應、提高投資者回報。通過管理不斷地提升價值，這個回報才會提高，也會讓 REITs 可以重新進行更多的收購，開發(fā)壯大規(guī)模，提供長期可持續(xù)發(fā)展。
戴德梁行估價及顧問部大中華區(qū)高級董事，中國區(qū)總經理陳家輝認為，去年全球有790支上市的 REITs，美國是全球第一，新加坡、香港、澳大利亞雖然發(fā)展歷史比較短但也處于快速發(fā)展中，房地產信托投資基金是一個大方向，相信很快國內市場就會迎來發(fā)展的春天。
清華大學國家金融研究院研究員，中國資產證券化論壇執(zhí)行秘書長郭杰群在國內外商業(yè)房地產抵押擔保證券 CMBS 發(fā)展現(xiàn)狀及案例分享中表示，REITs 受阻于監(jiān)管法規(guī)和稅收政策，期待突破性的變化尚需時日。
此外，峰會還組織了多場小組討論，中國資產證券化論壇執(zhí)委會主席、中倫律師事務所合伙人劉柏榮，中國資產證券化論壇執(zhí)委會委員、德勤證券化主管合伙人陶堅等多位嘉賓就國內地產證券化業(yè)務案例的創(chuàng)新分享、開發(fā)商的產融結合與結構升級戰(zhàn)略、國內外 REITs 市場的比較、現(xiàn)行市場上參與者和潛在需求分析等話題進行了深入的探討。中國資產證券化論壇（CSF）將陸續(xù)整理并發(fā)布參加峰會的各位嘉賓精彩演講及小組討論內容，以供業(yè)界學習、探討。
總體來看，商業(yè)地產證券化方興未艾，雖然仍有很多問題需要解決、有很多挑戰(zhàn)需要克服，但這正是時代賦予國內商業(yè)地產及證券化領域從業(yè)人員的機遇，使得我們有機會見證及親歷一個新領域從零開始的成長、能投身于中國房地產行業(yè)轉型和金融深化發(fā)展的浪潮中。
