杭州2022年11月11日 /美通社/ -- 2021年下半年至今，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新一輪調(diào)整周期，共同富裕政策綱領(lǐng)和房地產(chǎn)去金融化大趨勢(shì)，催生新的發(fā)展模式。代建——憑借輕資產(chǎn)、抗周期、低負(fù)債屬性，從"無人區(qū)"走向聚光燈下。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，百?gòu)?qiáng)房企中已有超40家布局代建業(yè)務(wù)，"代建"一詞更是刷屏多家上市房企中報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)。

11月11日，由綠城管理牽頭舉辦的"輕時(shí)代——輕資產(chǎn)聯(lián)盟研討會(huì)"在杭州順利舉行。會(huì)議由輕資產(chǎn)聯(lián)盟首屆輪值主席、綠城管理執(zhí)行董事兼CEO李軍主持，當(dāng)代管理、華潤(rùn)置地等聯(lián)盟成員，萬達(dá)、建發(fā)建管、朗詩(shī)綠色管理、路勁地產(chǎn)、仁恒置地、新城建管等代建企業(yè)，南昌建投、明源云等產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)代表，以及經(jīng)濟(jì)學(xué)者和行業(yè)專家代表出席。

趨勢(shì)無敵

代建成為房企轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略

作為研討會(huì)首位發(fā)言嘉賓，億翰智庫(kù)宏觀首席研究員張化東博士作《保交付政策下的代建機(jī)會(huì)》專題分享。在他看來，房地產(chǎn)行業(yè)降杠桿趨勢(shì)下，開發(fā)商開始向細(xì)分行業(yè)轉(zhuǎn)型，即從香港模式轉(zhuǎn)變成分業(yè)經(jīng)營(yíng)的歐美模式。未來在房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)，將出現(xiàn)獨(dú)立的資方、代建方、物管公司，甚至獨(dú)立的銷售公司。代建作為行業(yè)重要細(xì)分賽道，其窗口期已經(jīng)到來，未來將有更多"新朋友"加入其中。

張化東表示，在當(dāng)下保交樓政策下，AMC進(jìn)場(chǎng)及成立紓困基金、城投平臺(tái)托底市場(chǎng)、租購(gòu)并舉加快住房體系變化等，將給代建市場(chǎng)帶來廣闊增量空間。未來1-2年，代建可能會(huì)作為各個(gè)企業(yè)的戰(zhàn)略性業(yè)務(wù)，與此同時(shí)，代建入行門檻勢(shì)必提高。

對(duì)于代建市場(chǎng)的增量空間，張化東按商品住宅11億平米來測(cè)算，以均價(jià)1萬元為基礎(chǔ)，在代建滲透率大概60%的假設(shè)情況下，預(yù)估年度代建收入規(guī)模將達(dá)1000多億。

減量高質(zhì)

輕資產(chǎn)備受資本市場(chǎng)關(guān)注

隨后，中信建投證券執(zhí)行總經(jīng)理、地產(chǎn)和建筑行業(yè)首席分析師竺勁作《從資本市場(chǎng)看代建》的專題分享。竺勁指出，在經(jīng)歷跨越式增長(zhǎng)后，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入減量、高質(zhì)發(fā)展期，城市、企業(yè)間的分化成為新常態(tài)，代建企業(yè)的市場(chǎng)環(huán)境面臨新變化。

新的發(fā)展階段將帶來行業(yè)模式和商業(yè)模式的重構(gòu)。行業(yè)模式將往租購(gòu)并舉方向發(fā)展，商業(yè)模式將以信用為先進(jìn)行重構(gòu)，信用將成為未來房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)根本性的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。由此，擁有央國(guó)企性質(zhì)背景、主體信用高的企業(yè)將在競(jìng)爭(zhēng)中搶占先機(jī)。

談及代建行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展，竺勁認(rèn)為，對(duì)資本市場(chǎng)而言，代建行業(yè)具有凈現(xiàn)金流入和周期成長(zhǎng)股的本質(zhì)屬性，核心關(guān)注代建企業(yè)的股東背景、業(yè)務(wù)拓展，及估值變化。 

放眼未來，竺勁表示，代建必將成為中國(guó)房地產(chǎn)新發(fā)展模式中很重要的一個(gè)賽道，代建企業(yè)將成為房地產(chǎn)行業(yè)的主力軍力量，其中龍頭企業(yè)的先發(fā)優(yōu)勢(shì)將尤為凸顯。

確幸時(shí)代

代建行業(yè)前景廣闊

在當(dāng)前宏觀政策及市場(chǎng)環(huán)境下，與會(huì)專家及企業(yè)紛紛認(rèn)為，代建進(jìn)入高速發(fā)展的"確幸時(shí)代"。

首先，共同富裕和城市更新，帶來保障性住房和產(chǎn)業(yè)園、市政公建等政府端代建需求增量。

其次，地方城投大量拿地后催生了更多的商業(yè)代建需求。在2022年的無錫集中供地中，還出現(xiàn)地方城投公司和品牌房企組成聯(lián)合體拿地，后續(xù)由品牌房企以小股操盤的方式進(jìn)行代建的現(xiàn)象，為類似項(xiàng)目后續(xù)開展提供范本。

同時(shí)，暴雷房企的項(xiàng)目紓困也為代建提供了大量業(yè)務(wù)來源。在保交樓的背景下，眾多涉房涉地不良項(xiàng)目，需要依托代建企業(yè)提供品牌煥新、團(tuán)隊(duì)優(yōu)化、供應(yīng)鏈重整等專業(yè)開發(fā)管理服務(wù)，資方代建因此成為行業(yè)"新風(fēng)口"。

百花齊放

代建步入差異化競(jìng)爭(zhēng)

房地產(chǎn)代建是由有開發(fā)需求的委托方發(fā)起，由擁有開發(fā)能力和建設(shè)經(jīng)驗(yàn)的受托方進(jìn)行部分或全程參與融資、設(shè)計(jì)、開發(fā)、管理及服務(wù)，最終實(shí)現(xiàn)共同盈利的一種商業(yè)模式。而隨著市場(chǎng)變化和行業(yè)發(fā)展，代建已經(jīng)涌現(xiàn)出多種商業(yè)模式。

根據(jù)委托方類型、合作方式及合作訴求，行業(yè)普遍將代建劃分為政府代建、商業(yè)代建、資方代建（又稱資本代建）三種模式：

面對(duì)逐漸擁擠的行業(yè)賽道和日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，輕資產(chǎn)模式下，各企業(yè)紛紛拿出"殺手锏"，聚焦自身優(yōu)勢(shì)亮點(diǎn)，走出差異化競(jìng)爭(zhēng)之路，行業(yè)則逐漸呈現(xiàn)"百花齊放"的姿態(tài)。

對(duì)綠城管理這類代建頭部企業(yè)而言，依靠先發(fā)優(yōu)勢(shì)和龍頭效應(yīng)，繼續(xù)走規(guī)模化發(fā)展路線，深化全國(guó)性布局以及多元化的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。

萬達(dá)商管則通過自身強(qiáng)有力的商業(yè)與運(yùn)營(yíng)能力，成為全球規(guī)模領(lǐng)先的商業(yè)物業(yè)持有及管理運(yùn)營(yíng)企業(yè)，走出了獨(dú)樹一幟的輕資產(chǎn)發(fā)展路徑。

同屬頭部房企的代建板塊，金地管理、旭輝建管、建發(fā)建管，在政府代建、商業(yè)代建領(lǐng)域快速布局，已在全國(guó)多地布局代建業(yè)務(wù)；而如中原建業(yè)等區(qū)域龍頭房企則采取扎根大本營(yíng)的模式，深耕本土，輻射周邊，聚焦優(yōu)勢(shì)。

具有國(guó)企央企性質(zhì)的華潤(rùn)置地、招商蛇口等房企，依靠和政府合作，更多地承擔(dān)政府保障房、大型市政場(chǎng)館及公建配套開發(fā)及運(yùn)營(yíng)等項(xiàng)目；中交地產(chǎn)與信達(dá)地產(chǎn)選擇以強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的方式，跑步進(jìn)入紓困類代建項(xiàng)目。

此外，在商業(yè)模式或產(chǎn)品力方面具有突出特點(diǎn)的龍湖、當(dāng)代、仁恒、朗詩(shī)、新城等企業(yè)，憑借自身品牌及產(chǎn)品打造能力，通過精細(xì)化管理和服務(wù)，也已在代建賽道搶占一席之地。龍湖集團(tuán)旗下智慧營(yíng)造品牌龍湖龍智造，依托龍湖在TOD、數(shù)字化等方面積淀的能力，提供一站式服務(wù)；朗詩(shī)甚至將公司名更改為"朗詩(shī)綠色管理"，重點(diǎn)發(fā)力綠色科技住宅領(lǐng)域。

互學(xué)互助

行業(yè)將持續(xù)競(jìng)合發(fā)展

閉門會(huì)議中，建發(fā)建管、新城建管、朗詩(shī)綠色管理、明源云、萬達(dá)、路勁地產(chǎn)等代建"新朋友"及產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)上臺(tái)分享交流。

在當(dāng)前行業(yè)背景下，各家企業(yè)各抒己見、暢所欲言，就市場(chǎng)環(huán)境、行業(yè)機(jī)遇、企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、發(fā)展痛點(diǎn)等各方關(guān)注的問題進(jìn)行坦誠(chéng)交流，共商行業(yè)發(fā)展，共話聯(lián)盟未來。

盡管行業(yè)空間廣闊，但隨著代建"井噴"式發(fā)展，作為代建企業(yè)的共同家園，輕資產(chǎn)聯(lián)盟有義務(wù)也有責(zé)任組織行業(yè)交流互助，維護(hù)良性競(jìng)爭(zhēng)秩序，為行業(yè)健康發(fā)展貢獻(xiàn)力量。

未來，聯(lián)盟將繼續(xù)發(fā)揮平臺(tái)作用，通過組織行業(yè)內(nèi)部學(xué)習(xí)與交流、有序宣傳與發(fā)聲，推廣行業(yè)價(jià)值，提升行業(yè)影響力與關(guān)注度；并依托各成員比較優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行能力互補(bǔ)、形成協(xié)同效應(yīng)，搭建生態(tài)平臺(tái)，實(shí)踐 "共建、共享、共榮"的新發(fā)展。