北京2026年6月30日 /美通社/ -- 亞太區(qū)物流地產(chǎn)邁入分化加劇的轉(zhuǎn)型階段，區(qū)域市場(chǎng)走勢(shì)差異正深刻影響租戶選址策略與投資方布局邏輯。根據(jù)戴德梁行2026年全球物流與工業(yè)地產(chǎn)展望報(bào)告《Waypoint 2026》數(shù)據(jù)，亞太地區(qū)仍是全球租戶優(yōu)勢(shì)最突出的區(qū)域，47%的細(xì)分市場(chǎng)租賃環(huán)境有利于租戶，較2025年的33%大幅提升。不過(guò)，受到各地供需基本面分化影響，各市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)呈現(xiàn)明顯差異。
報(bào)告指出，中國(guó)大陸工業(yè)及物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)供應(yīng)充足，租戶需求走弱，整體處于租戶主導(dǎo)的市場(chǎng)環(huán)境。國(guó)內(nèi)多地的高空置率削弱了業(yè)主方議價(jià)能力，在租金承壓下行背景下，租戶議價(jià)空間將持續(xù)擴(kuò)大。中國(guó)市場(chǎng)憑借極具競(jìng)爭(zhēng)力的租金與人工成本，穩(wěn)居全球制造業(yè)的成本優(yōu)勢(shì)梯隊(duì)。
未來(lái)中國(guó)內(nèi)地物流市場(chǎng)預(yù)計(jì)短期承壓態(tài)勢(shì)延續(xù)，新增倉(cāng)儲(chǔ)供應(yīng)持續(xù)高于租戶需求增幅。盡管短期面臨諸多挑戰(zhàn)，但在租賃洽談過(guò)程中，業(yè)主與承租方均對(duì)中國(guó)大陸物流市場(chǎng)的長(zhǎng)期基本面保持樂(lè)觀。
戴德梁行中國(guó)區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管、董事總經(jīng)理蘇智淵表示："中國(guó)內(nèi)地整體高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)依然保持穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。從供需雙方策略來(lái)看，業(yè)主更注重續(xù)約質(zhì)量與長(zhǎng)期資產(chǎn)價(jià)值，傾向選擇制造業(yè)等穩(wěn)定性較高的客戶，對(duì)低價(jià)長(zhǎng)約持謹(jǐn)慎態(tài)度；租戶則價(jià)格敏感度高且注重?cái)U(kuò)租靈活性。雙方在租賃策略上存在差異，但均基于對(duì)未來(lái)市場(chǎng)環(huán)境向好的預(yù)期展開(kāi)博弈，反映出整體高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)信心正逐步修復(fù)。"
戴德梁行中國(guó)區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管、董事總經(jīng)理蘇智淵
亞太地區(qū)：市場(chǎng)分化，東南亞成為區(qū)域增長(zhǎng)核心
澳大利亞、日本、新加坡等倉(cāng)儲(chǔ)供給緊缺型市場(chǎng)的租賃競(jìng)爭(zhēng)加劇，新增項(xiàng)目報(bào)批放量有限，空置率持續(xù)下行。亞太區(qū)未來(lái)三年43%的區(qū)域市場(chǎng)空置率將走低，逐步由租戶友好型市場(chǎng)向業(yè)主友好型市場(chǎng)轉(zhuǎn)變。與之形成對(duì)比的是印度部分區(qū)域與中國(guó)內(nèi)地新增供應(yīng)充足，租戶選址靈活度高；受新項(xiàng)目持續(xù)入市影響，亞太區(qū)約三分之一市場(chǎng)空置率或?qū)⒗^續(xù)走高。
受各地市場(chǎng)分化影響，亞太區(qū)各地普遍轉(zhuǎn)向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)、因地定制的布局模式。倉(cāng)儲(chǔ)物流業(yè)主若想實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值，重點(diǎn)在于瞄準(zhǔn)電商、高端制造、科創(chuàng)、汽車制造等優(yōu)質(zhì)需求賽道，與此同時(shí)，配備適配自動(dòng)化生產(chǎn)的配電系統(tǒng)與硬件設(shè)施。
戴德梁行亞太區(qū)投資服務(wù)及工業(yè)物流負(fù)責(zé)人Dennis Yeo表示："在電商與制造業(yè)穩(wěn)健需求的驅(qū)動(dòng)下，亞太地區(qū)各經(jīng)濟(jì)體物流市場(chǎng)正處在不同的發(fā)展周期。日本、澳洲受制于土地與項(xiàng)目供應(yīng)緊縮，倉(cāng)儲(chǔ)資源競(jìng)爭(zhēng)加劇；而中國(guó)、印度市場(chǎng)受益于充足的存量倉(cāng)儲(chǔ)，為租戶擴(kuò)張?zhí)峁┝烁噙x擇空間。"
戴德梁行亞太區(qū)投資服務(wù)及工業(yè)物流負(fù)責(zé)人Dennis Yeo
電商、高端制造及全球供應(yīng)鏈多元化布局不斷提振亞太區(qū)倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)需求，東南亞已成為區(qū)域物流的增長(zhǎng)核心。受產(chǎn)能轉(zhuǎn)移、產(chǎn)業(yè)鏈區(qū)域化布局影響，越南、印尼、泰國(guó)的倉(cāng)儲(chǔ)租賃市場(chǎng)活躍度穩(wěn)步攀升；高新、汽車產(chǎn)業(yè)持續(xù)拉動(dòng)?xùn)|北亞倉(cāng)儲(chǔ)需求。在此背景下，區(qū)位優(yōu)越、硬件適配未來(lái)智能化運(yùn)營(yíng)的高標(biāo)物流倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)的價(jià)值持續(xù)凸顯。
全球展望：市場(chǎng)趨緊，租賃成本上行
報(bào)告數(shù)據(jù)表明，隨著市場(chǎng)空置率下行，新增供應(yīng)規(guī)模收緊，全球租戶友好型市場(chǎng)占比將從2026年的52%下滑至2029年的33%；業(yè)主主導(dǎo)的市場(chǎng)占比將由26%提升至39%，全球物流地產(chǎn)供需格局迎來(lái)結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變。地緣政治沖突、貿(mào)易格局變動(dòng)與氣候風(fēng)險(xiǎn)加速企業(yè)重塑全球供應(yīng)鏈，核心地段優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)需求持續(xù)走強(qiáng)。目前全球物流租金相較2020年已上漲36%，未來(lái)三年有54%的全球市場(chǎng)租金具備上行空間。
美洲方面，美國(guó)核心倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)供需逐步平衡，市場(chǎng)向業(yè)主方傾斜的態(tài)勢(shì)突出；近岸外包產(chǎn)業(yè)持續(xù)帶動(dòng)墨西哥倉(cāng)儲(chǔ)需求。
歐洲、非洲及中東地區(qū)（EMEA）的空置率下行，新增倉(cāng)儲(chǔ)供給建設(shè)收緊，租戶可選擇的物業(yè)空間縮減；疊加居高不下的能源成本，企業(yè)選址愈發(fā)青睞具備節(jié)能屬性的倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)。
戴德梁行國(guó)際研究主管Dominic Brown博士表示："抗風(fēng)險(xiǎn)布局將成為物流產(chǎn)業(yè)下一發(fā)展周期的核心方向。企業(yè)借助智能系統(tǒng)、自動(dòng)化設(shè)施與低碳倉(cāng)儲(chǔ)優(yōu)化不動(dòng)產(chǎn)配置，強(qiáng)化抗波動(dòng)能力，將能夠應(yīng)對(duì)市場(chǎng)起伏，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期增長(zhǎng)機(jī)遇。"
戴德梁行國(guó)際研究主管Dominic Brown博士
