上海2026年5月19日 /美通社/ -- 2025年，中國生命科學產業(yè)迅猛發(fā)展，至年末，生物醫(yī)藥市場規(guī)模已經突破3.5萬億元。2026年《政府工作報告》首次將生物醫(yī)藥列入"新興支柱產業(yè)"，預示著近年國家和地方的積極政策仍將持續(xù)，甚至加碼。新一輪政策深度驅動，打開的不僅是產業(yè)規(guī)模再增長，也是更強的創(chuàng)新研發(fā)力、更完善的產業(yè)鏈和更成熟的商業(yè)體系，以此提升中國生命科學企業(yè)在全球市場的吸引力與競爭力。仲量聯(lián)行認為，在躍升發(fā)展的目標之下，中國生命科學企業(yè)對創(chuàng)新增長、國際合作、產業(yè)鏈集群發(fā)展等釋放出空前需求，也為包含辦公與產業(yè)園區(qū)的企業(yè)房地產市場帶來了"新信號"：創(chuàng)新藥研發(fā)回暖帶動空間需求回升，跨國藥企加速在華多元布局，產業(yè)載體持續(xù)向專業(yè)化與復合化升級。

中國藥企"做大做強"，激活租賃需求

伴隨產業(yè)持續(xù)升級，中國生命科學企業(yè)研發(fā)實力顯著增強，尤其在創(chuàng)新藥市場，2025年中國在研創(chuàng)新藥數(shù)量達4751個，占全球總量33.7%，成為全球第一。中國創(chuàng)新藥海外授權交易總額約1388億美元，全球占比近50%，均創(chuàng)歷史新高。在此帶動下，2025年中國創(chuàng)新藥市場規(guī)模同比增長34.5%至7400億元，預計2030年將突破2萬億元，年復合增速24.1%。

本輪由政策和創(chuàng)新驅動的紅利周期極大考驗企業(yè)綜合競爭力：一方面推動創(chuàng)新藥發(fā)展模式從依賴融資轉向"產品商業(yè)化+研發(fā)出海授權+融資"綜合驅動；另一方面促使企業(yè)從仿制藥轉向創(chuàng)新療法，并向Biopharma、Big Pharma等方向升級"做大做強"。

作為重要經營載體，房地產靈活反映產業(yè)發(fā)展狀況。上海甲級辦公樓及優(yōu)質產業(yè)園區(qū)中，生命科學類企業(yè)租賃需求已現(xiàn)回暖跡象，相關問詢量顯著增長。

仲量聯(lián)行華東區(qū)研究部董事丁婷表示："盡管受到資本周期影響，近年生命科學地產市場的熱度出現(xiàn)波動，但中國生命科學企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的長期趨勢，將持續(xù)催動空間需求增長，帶來積極預期。伴隨升級發(fā)展，企業(yè)也將更重視優(yōu)化資產配置、提升空間運營效率，為研發(fā)創(chuàng)新與商業(yè)化拓展賦能。"

外資企業(yè)在中國開展多元空間布局

中國醫(yī)藥創(chuàng)新成果持續(xù)轉化，對國際企業(yè)的吸引力顯著提升。2024年國內醫(yī)療健康領域并購交易規(guī)模達750億元，同比增長82%。2026年"十五五"開局加碼，跨國企業(yè)在華空間布局更趨多元，租賃辦公樓、收購產業(yè)園、投資基地建設等模式日益普遍。

以上海前灘商務區(qū)為例，已有超70家內外資生物醫(yī)藥與醫(yī)療器械企業(yè)入駐，包括羅氏診斷、西門子醫(yī)療、諾和諾德等領先跨國企業(yè)，紛紛在此設立區(qū)域總部或運營中心等。

值得注意的是，2026年以來中國創(chuàng)新藥大額交易頻現(xiàn)，合作模式從單一授權向多元形態(tài)演變，"股權+許可"混合交易的NewCo^[1]模式逐漸興起。該模式有助于強化核心管線國際合作，并可能釋放新的地產需求。

產業(yè)集群屬性，引領園區(qū)向"社區(qū)與社群"進化

生命科學企業(yè)具有強烈產業(yè)集聚屬性，選址始終傾向人才密集、產業(yè)鏈完善、配套便利的區(qū)域。當前，上海張江、蘇州BioBay、北京亦莊、成都醫(yī)學城、廣東生物島等典型"產業(yè)高地"，均具備科研、臨床、制造、流通等一站式產業(yè)集群條件。能提供高效創(chuàng)新環(huán)境的空間，在房地產市場中也會展現(xiàn)出更強韌性與競爭力。

以上海張江為例，已聚集超2.2萬家企業(yè)，并持續(xù)進化：硬件上構建集辦公樓、定制化實驗室、生活配套、零售、酒店于一體的"綜合性產業(yè)社區(qū)"；軟件上提供資金、人才、技術、政策全鏈條服務，既能孵化高附加值科研企業(yè)，也支持各類外包服務發(fā)展，形成完整"生命科學產業(yè)社群"。這也是生命科學企業(yè)對張江保持"強粘性"的核心原因之一。

仲量聯(lián)行生命科學地產資深董事俞則人指出，行業(yè)快速發(fā)展正倒逼傳統(tǒng)的'空間租賃'思維模式轉向以'產業(yè)賦能'為核心，'社區(qū)和社群化'為方式的專業(yè)化運營思路。生命科學地產的本質是'空間即服務'的產業(yè)邏輯延伸，業(yè)主和運營方需要考慮從'空間提供者'轉型為'戰(zhàn)略賦能者'，助力企業(yè)專注核心研發(fā)，加速技術轉化效率，構筑核心競爭力。

關于仲量聯(lián)行

仲量聯(lián)行（紐約證券交易所代碼：JLL）是全球領先的商業(yè)地產服務與投資管理公司。公司2025財年收入達261億美元，業(yè)務遍布全球80多個國家，員工總數(shù)逾113,000人。作為一家擁有200多年專業(yè)積淀的《財富》500強企業(yè)，我們持續(xù)贏得全球客戶的信賴，助力其在辦公樓、工業(yè)物流、酒店、長租公寓、零售物業(yè)及數(shù)據中心等多元業(yè)態(tài)中高效完成購置、開發(fā)、入駐、運營與投資。我們秉承"塑造房地產的未來，讓世界更美好"的企業(yè)宗旨，攜手客戶、員工與社區(qū)"向光而為"。憑借全球領先的數(shù)據洞察與科技創(chuàng)新能力，我們?yōu)閬碜愿餍懈鳂I(yè)的客戶提供覆蓋全周期的一站式房地產服務。通過旗下的領盛投資管理公司（LaSalle Investment Management），我們在全球為客戶投資私募資產及公開交易的房地產證券，助力其實現(xiàn)長期價值增長。更多信息請瀏覽 joneslanglasalle.com.cn